A lakásépítés az ágazaton belül 18 százalékot ér el az idén - az ÉVOSZ szerint
2020. január 21. 21:38

A 2001-2009. években a lakásépítések, kivitelezések szempontjából mértékadó adó- és járulékszabályok nem voltak kedvezőbbek a jelenleginél és a foglalkoztatásra vonatkozó szabályok sem, mégis 35-40 ezer új lakóingatlan épült évente. Sem az építéssel járó adminisztratív feladat, sem pedig az építési szabályok nem voltak egyszerűbbek - fogalmaz elemzésében az Építési Vállalalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ).

Képtalálat a következőre: „lakásépítés”

Kép: azuzlet.hu

A szakmai szervezet szerint a 2001-2009. években az állam és az önkormányzatok nagyobb aktivitást mutattak ingatlanok, területek előkészítésében és lakáscélú átadásában, közösségi közmű-fejlesztésekben. A jelzett, korábbi időszakban volt komplex lakásgazdálkodási program, kormányzati önálló hivatal is foglalkozott koordinált módon a témával.

A lakásépítéseknél a bizalomvesztést és az anyagi problémák kezdetét a devizában történt hitelfelvételek, a „devizasokk” indította el, a gazdasági recesszió pedig ráerősített.

A recesszió előtti lakáspiaci ciklusban kissé leegyszerűsítve azt mondhatjuk, hogy a magán- és a vállalkozói lakásépítés aránya 60-40%-ban oszlott meg a magán lakásépítés javára, ahol a megrendelő közvetlenül az építőipartól rendelte az új építésű lakóingatlant. Kevésbé nyomta rá a bélyegét jelenlegihez képest, az ingatlanfejlesztők piaci érdekeltsége, eredményelvárásai - jelzi az ÉVOSZ.

2007-2014. között a lakásépítő cégek a piacuk több mint 70%-át elveszítették, a recesszió végére csak minden ötödik lakásépítő cég maradt meg a piacon. A recessziót túlélő lakásépítők 2014-2019. között (6 év alatt) csaknem megháromszorozták a kapacitásukat és 2019. év végén 19-20 ezer új lakás átadása sem kizárt. A recesszió éveiben a lakásvagyon értékének, műszaki színvonalának fenntartását, a lakhatási életminőség javítását célzó lakásépítés/lakásfelújításhoz képest mintegy 150 ezer új lakóingatlannal kevesebb épült, és egymillió lakással kevesebb került felújításra.

A lakásépítés piaci kockázatai minden szereplő számára lényegesen kisebbek voltak az előző időszakban (árváltozások, kivitelezői kapacitások rendelkezésre állása stb.).

Az építőipar országos átlagot tekintve 2019. évben bruttó 400 000 Ft/m2 áron megoldja a lakásépítéseket teljes felszereltséggel. Mégis, pl. Budapesten 1 000 000 Ft/m2 árakkal találkozunk. A különbség a telekár, a közműfejlesztés, az ingatlanfejlesztők, beruházók költsége és eredményelvárása. Az építőipar közvetlen lakossági megrendelésre történő kivitelezése esetén 25-30%-kal olcsóbb négyzetméterárak jönnek ki, mint ha ingatlanfejlesztőtől vásárol a vevő. Az ingatlanfejlesztők részéről azonban sokrétű kiszolgálásban részesül - rögzíti az ÉVOSZ, melynek elnöke Koji László.

Az építési telkek elérhetősége nehézkesebb, különös tekintettel Budapestre és agglomerációs övezetére. Itt lehetne feladata, közreműködői szerepe a települési önkormányzatoknak és az állami tulajdonnak, miszerint pl. bérlakásépítési célra „átadhatnak” ilyen ingatlanokat, ahol a „telek ára” a hosszú idősoron, a bérleti időszakban térül meg. A köz- és magánszféra jobb együttműködése, átlátható módon szükségszerű.

Az összes építőipari építés-szerelési tevékenységen belül Németországban a „lakásügy” 37%-os nagyságrendet jelentett, az EU 28 országában 36%-ot, Magyarországon ez az arány 18% értékben várható 2020. évben.

Tíz évvel ezelőtt alapvetően másmilyen építőanyagokat, szigetelő anyagokat, szerelvényeket és egyéb termékeket használt az építőipar, mint jelenleg. Energetikai, környezettudatossági, lakhatási, kényelmi, „okos otthon” szempontokból mások az elvárások, a projekttartalmak. Másmilyen lakóingatlanokat építünk, mint a recesszió előtti években.

A hazai építőipari alapanyagbeszerzési problémákat az építőipar alapvetően a környező országokból importtal kiegészíti, megoldja. Ennek a folyamatnak azonban pótlólagos költség- és időigénye van. A háttéripari termékek beszerzésénél a termékek 95%-ánál a kivitelező építőipar nem tud közvetlenül a gyártótól vásárolni.

Kereskedőláncok kötik le kapacitáslekötési szerződésekkel a termékeket, 2-3 kereskedői lánc áttétel sem ritka, hogy a kivitelező hozzájusson a beépítendő anyagokhoz, szerelvényekhez. Ezt a „magyaros” helyzetet érdemes lenne alaposan kiértékelni, elemezni.

Jelenleg 35-40 ezer lakás megépítéséhez nem áll rendelkezésre elegendő lakásépítési kivitelezői kapacitás. Azonban az építőipar a fizetőképes lakáskereslet irányába tud fordulni. Magasépítési, épületépítési kapacitás rendelkezésre áll, csak ezen alágazat a számára üzletileg nagyobb lehetőséget biztosító, kisebb kockázatot jelentő létesítményeket részesíti előnyben, mint az ipari létesítmények, logisztikai központok, az építési-közbeszerzési piac létesítményei.

Jelenleg mintegy 35-40 ezer új lakás van kivitelezés alatt. A felújított lakások éves száma 2018. évhez viszonyítva érdemlegesen nem bővül.

Ma Magyarországon a lakásgazdálkodásnak elsődlegesen nem szabályozási kérdések szabnak korlátot, hanem koordinációs-, együttműködési és forráshiány.
Napjainkra Magyarországon is jelentkezik az Európában tapasztalható „lakhatási krízis”. Ennek magyaros változata, a lakásvagyon műszaki állagának gyors romlása, öregedése, ahol a tulajdonos nem költ megfelelően a lakásfelújításra a lakhatás minőségére. A keresletet figyelembe véve, a növekvő új lakásszám ellenére sem épül elegendő új lakás és az elkészülteket sem a rászorulók veszik meg jellemzően, hanem a befektetési célú vásárlások a meghatározóak. 2018. évben a Budapesten megvásárolt új építésű lakások 65%-át befektetési céllal vették meg.

A lakosság közvetlen megrendelésére készülő lakásépítéseknél és lakóingatlan-felújításoknál tapasztalható a legmagasabb szintű fekete foglalkoztatás, amit elsődlegesen az írásos szerződések nélküli munkavégzés nagy száma tesz lehetővé. Ez a jelenség rontja a tisztességes vállalkozók versenyhelyzetét, ami mindenképp változtatásokat sürget a lakásfelújítás területén, másrészt nagy kockázatot hordoz magában a megrendelő és kivitelező számára egyaránt.

Az ÉVOSZ számításai szerint 2019. évben is jelentős értékű volt az a lakásfelújítás, amit szóbeli megállapodás mentén kiviteleztek. Ennek a kivitelezői szolgáltatási ÁFA-tartalmát – amit az ÉVOSZ 80 milliárd Ft-ra becsül 2019. évre - az állami költségvetés nem látja, elesik tőle - figyelmeztet az éíptési ágazat szakmai szervezete.

Ahhoz, hogy 2020-2021. években a lakásépítés, a lakásfelújítás lendülete ne törjön meg, hosszú távon pedig bővülő trendet mutasson, az ÉVOSZ is javaslatokat ajánl a kormányzat és a további szereplők figyelmébe.

Az ÉVOSZ javaslatai

Országosan az átlagos új építésű lakás nagyságát 100 m2-nek tekintve, forgalmi adó nélkül 350 ezer Ft/m2 árat alapul véve 2020. évben 35 millió Ft/lakásárhoz 27%-os ÁFA esetén 9,45 millió Ft, 5%-os ÁFA esetén 1,75 millió Ft adódik hozzá. Javasoljuk, hogy valamennyi új építésű lakásnál - függetlenül az építési engedély/bejelentés megszerzésének időpontjától és a megvalósítás mikéntjétől – maximum 7,7 millió Ft ÁFA visszaigénylésre, támogatásra legyen lehetőség. Ezt a lehetőséget a jelenlegi maximum 5 millió Ft ÁFA visszaigénylési feltételeknek való megfelelés esetén lehessen megtenni azzal kiegészítve, hogy a visszaigénylő életvitelszerű, állandó lakhatását kell, hogy szolgálja. A visszaélések elkerülése érdekében a visszaigénylést 10 éven belül a feltételeknek megfelelő lakástulajdonos csak egyszer kérhetné.

A meglévő lakásvagyon felújításánál meghatározó az energiatakarékos létesítménykialakítás. A nemzeti épületenergetikai és klímavédelmi kormányprogram jó kiindulópont ahhoz, hogy átfogó lakásgazdálkodási program keretén belül, lakásfelújítási részprogram készüljön. Ennek a forrásszükségletei ismertek, kialakításra vár a költségterhek ösztönzőbb megosztása a költségvetés és a lakástulajdonosi kör között a családi otthonteremtési kedvezményben nem részesülő lakossági körben is.

Javasolják, hogy rendezett költségvetési kapcsolatokkal működő vállalkozásoknál a munkaadó adó- és járulékmentesen adhasson új építésű lakásnál egy munkavállalójának egy alkalommal max. 6 millió forint munkáltatói hitelt/vissza nem térítendő támogatást, felújításnál pedig maximum 3 millió forint összeget.

Indítványozza a szakmai szervezet, hogy a lakóingatlan felújításoknál a felújítási ÁFA-érték 50%-ának - maximum 3 millió Ft nagyságrendig - számla alapján való visszaigényelhetőségét a kistelepüléseken működő visszatérítés mintájára. Feltételeit úgy kell meghatározni, hogy az visszaélésekre ne adjon lehetőséget.

Javasolja az ÉVOSZ, hogy az energiatakarékos városrész-rehabilitációs programok modernizálását, ahol a meglévő lakások korszerűsítése, az újak megépítése együtt szerepel a városrész további energiafaló létesítményeinek, energiahálózatainak a rekonstrukciójával.

A meglévő lakásvagyon meghatározó részét képező panellakások lakásminőségének javítása érdekében indokolt kidolgozni és el kell indítani egy hosszú távú „Panelprogram”-ot, ami megoldást kínál többek között a felújításhoz szükséges finanszírozásra és átmeneti lakhatásra a felújítás idejére.

Sokat javítana a kiszámítható megrendelő felelősségének erősítéséhez a lakásszövetkezetek, a társasházi tulajdonosi közösségek működésének újraszabályozása, jogállásuk modernizálása.

A települési önkormányzatok és a magánszektor (ingatlanfejlesztők, kereskedelmi bankok) együttműködésében szorgalmazzuk ingatlanalapok létrehozását, melynek üzleti keretében valósulhatnak meg lakóingatlan fejlesztések.

Javasolja a Koji László által irányított szakmai agytröszt, hogy az állami, a fővárosi és további önkormányzati bérlakásprogram előkészítését és elindítását, ahol az üzemeltetés, a közös költségek és a bérleti díjak megállapítása állami-önkormányzati hatáskörben, kontroll alatt vannak.

Iparosított lakásépítési és felújítási technológiák kifejlesztésére és gyártására irányuló innovációs pályázat kiírását javasoljuk az építésgazdaság területén működő vállalkozások részére - zárul a három évtizedes múltra visszatekintő Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének friss elemzése.

gondola
Címkék:
  • A Demokrácia Védvonal
    A mintegy 175 kilométer hosszú, 4 méter magasra tervezett létesítmény nem csupán műszaki jelentőségű.
  • Mikulássapkás hazugság
    Amerikában kezdték el ezt a hazugsághadjáratot évtizedekkel ezelőtt. Egy svéd reklámgrafikus egy híres üdítőitalhoz rajzolta le Santa Claus-t. Az ő Szent Kolozsuk eleve reklámfigura. Egy üdítőitalt ünnepelnek Szent Miklós helyett.
MTI Hírfelhasználó